Artan nüfusla birlikte daha fazla şehirleşen, metropelleşen hayatla birlikte eş zamanlı olarak gün geçtikçe sayısı artan bir köyü tek bir konutta toplayan apartmanlar, yükselen gökdelenler ve malesef zamanla azalan komşuluk ilişkileri toplu konutta ortak ihtiyaçtan doğan gereksinimlerin karşılanması konusunu zorlukları da beraberinde getirmiştir.

Ortak masrafların tahsilatı konusunda bu işleri bilfiil aksiyonunu, sirkülasyonunu sağlama konusunda kişi veya kişilerin görevlendirilmesi gerekmektedir.   Apartman düzeni, ihtiyaçların belirlenmesi ve giderilmesi, oluşan aksaklık ve sorunların çözümünün en kısa zamanda pratik şekilde çözülebilmesi için kimi zamanlar gönüllü bireylerin çalışma hevesi olmasına karşın, beraberinde birçok sorumluluğu da getiren yöneticilik işi konusunda çoğu birey gönüllü olmak istememektedir.

Komşuluk ilişkilerinin zarar görmesinden çekinilmesi, zaten yoğun ve stresli hayata başka bir sorumluluk ve stres eklemek istenmemesi gibi sebeplerden dolayı çoğu zaman isteksizce veya yetersizce yerine getirilen yöneticilik sonucunda yanlış kararların alınması yahut devamlı sirküle edilmesi gereken işlerin sorumluluğun layıkıyla yapılamaması durumlarından dolayı bu organizasyon işlerinin profesyonel bir şekilde yürütülmesi ihtiyacı doğmuştur.

• Site ve bina içerisindeki ortak ihtiyaçlardan doğan gereksinimleri karşılar.
• Ortak olarak kullanılan alanların iyileştirilmesi ve geliştirilmesini sağlar.
• Rutin olarak yapılması gereken bakım işlerini gerçekleştirir.
• İhtiyaç dahilinde tadilat ve onarım işlerini en acil şekilde gerçekleştirir.
• Bina sakinlerinin görüş ve önerilerini dinler.
• Bina sakinlerinin şikayetlerinin giderilmesi konusunda ne gerekirse temin ve tahsis edilir.
• Takip ve sorumluluk gerektiren bina ve site içerisindeki genel işlerin yapılmasını ve sorunsuz şekilde süregelmesini sağlar.
• Kat Mülkiyet Kanunu’nun 35. Maddesine göre genel yönetim işlerinin görülmesini sağlar.

Neden Profesyonel Bina-Site Yönetimi Tercih etmeliyim?

Zamanla artan konut ihtiyacına uygun çözüm olarak geliştirilen Site ve bina tasarımları bizleri toplu bir konut içerisinde yaşamaya mahkum etmiştir. Türkiye’nin hemen her yerinde görebileceğiniz toplu konutların yönetimi nasıl oluyor, işlerin organizasyonu nasıl planlanıyor hiç düşündünüz mü? Sanayileşmeyle artan şehirleşme ortamında maalesef eski komşuluk ilişkilerimizden de eser kalmamıştır. Ortak alanların kullanımı, doğan sorunlar, çıkan masraflar, düzenli olarak karşılanması gereken temizlik ve bakım ihtiyacı bu işlerin düzenli şekilde sürdürülmesi durumu da işin içine girince komşularla yaşanılabilecek olumsuzluklar da artmaktadır. Kimse aynı çatıyı paylaştığı kişilerle kötü olmak istemeyeceği gibi böylesine yoğun performans isteyen sorumluluk altına da girmek istememektedir. Hal böyle olunca bina ve site yönetiminin gerçekleştirilebilmesi ihtiyacının giderilebilmesi için profesyonel bina ve site firmaları doğmuştur.

İmza Bina-Site Yönetimi olarak yönetim işini üstleniyor, sizlere komşularınızla huzur dolu binalar, siteler vadediyoruz.  

Kat Mülküyeti Kanuna göre hiçbir kimse yönetici olmaya zorlanamaz. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Yahut bu sorunu çözebilmek amacıyla profesyonel site-bina yönetimi hizmeti sunduğumuz firmamıza gönül rahatlığıyla güvenebilirsiniz. 

Ana gayrimenkul sekizden fazla bağımsız alana sahipse yönetici bulunması zorunludur. Bağımsız bölümün sekizden az olması durumunda zorunlu olmamakla birlikte isteğe bağlı olarak yine seçilebilir. Apartman içerisinde yönetici seçimine kat maliklerinin katılım sağlamadığı durumda sulh hukuk mahkemesine başvurup, yönetici atanması talep edilebilir.

Halihazırda yönetim ve organizasyon işlerini sürdürecek bir yöneticisi bulunmayan apartmanların sakinlerinden biri da birkaçı yönetim kurulu oluşturur.

Yönetimin oluşturulabilmesi için şunların yapılması gerekir:

• Tüm dairelerden ergin birer kişinin katılmasıyla toplantı düzenlenir.
• Toplantının gerçekleşebilmesi için sakinlere imza ile tebliğ edilmesi gerekir.
• Toplantı organizasyonunun bir örneği bina panosuna asılır.

 Kurulun oluşturulabilmesi için şu evrakların tahsis edilmesi ve Noterde bina adına tescil edilmesi gerekmektedir.

• Bir karar defteri
• Bir vezne/tahsilat defteri
• Bir işletme defteri

Kat mülkiyeti arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak kullanım alanları ile ilişkili özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti, teknik ve komplike bir durum olduğundan 634 sayılı Kat Mülküyeti Kanununca düzenlenmiş ve bu konuya ilişkin davaların görevi Sulh Hukuk Mahkemelerine bırakılmıştır.  634 sayılı Kat Mülküyeti Kanunu bina ve site yönetiminin nasıl organize edileceğini, hak ve sorumlulukların kurallarını hükme bağlayan kanundur. Kanunun tüm detaylarına blog yazımızdan ulaşabilir, tüm bilgileri edinebilirsiniz. 

Özel olarak bina yönetim planında belirtilen bir hüküm olmadığı takdirde, evet masraflara tüm dairelerin katılması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde durum belirtilmiştir:

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit
olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında,
diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel
hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen
kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür.(1)
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden
herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların
yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır

Kira sözleşmesinde belirlenen bir madde olduğu takdirde sözleşmedeki hüküm uygulanır ancak bina yöneticisi tahsilatı istediğinde kiracı ödemeyi yapabileceği gibi ev sahibinden de ödemeyi talep edebilir. 

Kat Mülkiyeti Kanunda belirtilen 18. madde gereğince;

– Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

Kanundan da anlaşılacağı üzere kat maliki veya kiracı komşunun apartamana rahatsızlık verme hakkı yoktur. Karşılıklı konuşarak anlaşılmaya çalışılır. Şikayet devam ederse uyarılabilir, kat maliki de sorumlu olacağı için tatlı yolla çözülebilmesi için ev sahibinden yardım istenir. Yahut denetçiden sorunu teftiş edip özmesi istenir.